સમસ્યાઓનું નિરાકરણ એટલે નવ્ય સર્વોદયવાદ – ૪. મોદીના સ્વપ્નનું ગામ કેવું હોવું જોઇએ?
ખાદ્ય ચીજોના ઉત્પાદનને લગતી નીતિઓ એટલે કે અન્ન, ફળ, ઘાસ, ફુલ, મૂળ, પશુપાલન, દૂધ વિગેરે બાબતોમાં કેવી પ્રક્રિયાઓ અપનાવવી તે “સમસ્યાઓનું નિરાકરણ એટલે નવ્ય સર્વોદયવાદ – ૩”માં જોયું.
ટૂંકમાં ઘાસ, અન્ન, ફુલ, મધ, મૂળ જેવા પદાર્થો ઉત્પન્ન કરવા માટે જમીનનો ઉપયોગ ન કરવો.
હા, તમે વૃક્ષની નીચે રહેલી જમીનનો ઉપયોગ જેતે ખાદ્ય પદાર્થો જેવા કે ઉગી શકે તેવા ઘાસચારા, ફુલ કે ખાદ્ય કંદમૂળ ઉગાડી શકો છો. વટવૃક્ષની નીચે કુટીર બનાવી શકો છો. જેનો તમે રહેઠાણ કે ગૃહ ઉદ્યોગ તરીકે ઉપયોગ કરી શકો છો.
ઘાસ, અન્ન, ફુલ, મધ, મૂળ જેવા પદાર્થો ઉત્પન્ન કરવા માટે બહુમાળી મકાનો બનાવવા પડશે. ગેલેરીઓમાં ફુલ અને શાકભાજી ઉગાડવા પડશે.
તો હવે શું ખેતરો નષ્ટ કરી દેવા પડશે?
તાત્કાલિક કશું થઈ શકતું નથી. પણ આ દિશામાં ગતિ કરવી પડશે. આનો પ્રારંભ શહેરની નજીકના ખેતરો થી કરવો પડશે.
ભારતમાં નગરોની નજીક રહેલી જમીનના ભાવો આકાશીય થઈ ગયા છે.
જમીન માફિયાઓ, જનપ્રતિનિધિઓ, સરકારી કર્મચારીઓ અને સરકારી અફસરોની મિલિભગતથી વ્યાપકરીતે અરાજકતા વ્યાપી રહી છે.
સામાન્ય ખેડૂત પણ એક જ જમીનનો ટૂકડો વેચવા માટે અનેક પાસેથી બાનાખતના પૈસા પડાવે છે.
જમીનની માલિકીને લગતા પારવિનાના કેસોનો ન્યાયાલયોમાં ભરાવો થયેલો છે.
જમીનનું રાષ્ટ્રીયકરણ કરી દેવું જોઇએ
નગરની નજીક રહેલી જમીનનો ભાવ અત્યારે એકચોરસવારના ૧૦૦૦૦ રુપીયા તો છે જ. આ ભાવ એક ચોરસવાર બાંધકામ કરતાં લગભગ ડબલ છે. ભ્રષ્ટચાર કરવા માટે જનપ્રતિનિધિઓ, સરકારી અફસરો, જમીન માફીયાઓ અને બીલ્ડરોની દાઢ સળકે છે.
“અમે જમીન નહીં આપીએ”,
“અમારે તો ખેતીજ કરવી છે,
ખેતી સિવાય અમારે કશું કરવું નથી,
ધરતી અમારી માતા છે,
અમે તો ધરતીના પૂત્રો છીએ,
“અમે પ્રાકૃતિક જીવનમાં માનીએ છીએ,
“સરકાર ગૌચરની જમીન વેચી રહી છે,
“ભારતીય સંસ્કૃતિનો નાશ થઈ રહ્યો છે”,
“ભારતીય પરંપરાનો નાશ થઈ રહ્યો છે,”
“જગતના તાતને આત્મહત્યાઓ કરવી પડે છે,”
આવી અનેક વાતો જનતાના બની બેઠેલા પ્રતિનિધિઓ, નેતાઓ અને સમાચાર માધ્યમના ખેરખાંઓ ચગાવે છે. વાસ્તવમાં તો ભરવાડો અને રબારીઓ ગૌચરની જમીનનો કબજો જમાવી લે છે અને જમીન માફીયાઓ પણ પોતાનો ભાગ ભજવે છે.
સંભવ છે ક્યાંક ખેડૂતોને અન્યાય થઈ રહ્યો હશે અને ખોટું થઈ રહ્યું હશે. કેટલાક કિસ્સાઓમાં સામાજીક રીતિરિવાજો પણ કારણભૂત હોય છે. આ બધા ઉપર સંશોધન થવું જોઇએ. સરકારે કસુરવારોને જેલભેગા કરવા જોઇએ.
ટૂંકમાં જો જમીનને લગતી સમસ્યાને જડમૂળમાંથી નષ્ટ કરવી હોય તો વ્યક્તિના જમીનની માલિકીને લગતા હક્કો નષ્ટ કરવા પડશે. બીજી સ્થાવર મિલકતને લગતા હક્કોને પણ નિયંત્રિત કરવા પડશે.
મકાનના હક્કોઃ
મકાનો જમીન ઉપર થાય છે. એટલે કઈ જમીન નો ઉપયોગ કેવા મકાનો માટે કરવો તેના માટે શાસન નિયમો બનાવશે.
સમજી લો આપણે બહુમાળી મકાનોના સંકુલો તરફ જઈ રહ્યા છીએ.
જો ગામડાંઓને એટલે કે જમીનના એક હિસ્સામાં રહેતી વસાહતને સંકુલમાં ફેરવવી પડશે. સંકુલ એટલે એક એવું બહુમાળી મકાન જેમાં કુટુંબોને રહેવા મળતું હોય, દુકાનો હોય, સ્વકીય ગ્રામોદ્યોગ-ધંધાઓ હોય, શાળા હોય, જરુરી અને પરવડે તેમ હોય તો કોલેજ પણ હોય, સરકારી કાર્યાલયો હોય, વાહનો અને પશુઓને રાખવાની સગવડ હોય, ગોદામો હોય, બસસ્ટેન્ડ હોય, કસરત અને ખેલકુદની વ્યવસ્થા હોય.
સંકુલ કેવું હશે?
સંકુલ એક બહુમાળી મકાન હશે,
આ સંકુલની રચના જે જમીન ઉપલબ્ધ હશે તેને અનુરુપ હશે.
એક નમૂના રુપ સંકુલ અહીં દર્શાવેલ છે.
આ સંકુલ ના કોલાઓ પ્રબલિત કાંકરેટ એટલેકે અંદર લોઢાના સળીયા કે તાર નાખેલું કોંકરેટના ચણતરથી બનેલું હશે. આ આર.સી.સી. કોલાઓ છે.
આ એક કોલો પાંચ મીટર લાંબો, પાંચ મીટર પહોળો અને ત્રણ મીટર ઉંચો હશે.
એટલે કે કોલાઓની હરોળનો ઉપયોગ રહેઠાણ કે સામાન્ય ઉપયોગ એટલે કે પેસેજ, દાદરો કે લીફ્ટ તરીકે કરાશે. બાકીની હરોળોનો ઉપયોગ રહેઠાણો તરીકે થઈ શકશે. કોલાને ૨૫ ચોરસમીટરનો ખંડ બનાવી શકાશે. આ ખંડને દિવાલો નહીં હોય. પણ ૪ મીટર લાબી અને દોઢ મીટર પહોળી એવી બે ગેલેરીઓ સંલગ્ન હશે. આ ગેલેરીઓ લોખંડની જાળીઓથી જડેલી હશે જેથી કોઈ તે ગેલેરીમાંથી નીચે કચરો નાખી ન શકે કે પાણી ઢોળી ન શકે.
ઉપરોક્ત ચિત્રમાં બીજો માળ બતાવવામાં આવ્યો છે.
જમીન તળ દુકાનો અથવા અને કાર્યાલયો હશે. આ કોલાઓને ગેલેરી નહીં હોય અને કોલાઓ સળંગ હશે. તેથી પેસેજની બંને બાજુ સળંગ ૨૦+૨૦ એમ ૪૦ દુકાનો માટેના કોલાઓ હશે. જે તે દુકાનદારને તેને અનુરુપ દુકાનના કોલાઓ વેચવામાં આવશે. એક વેપારી કે કારીગર એક કરતા વધુ કોલાઓ ખરીદી શકશે.
રહેઠાણની સંપત્તિના નિયમોની રુપરેખાઃ
શાસન, કોલાઓનું જુદાજુદા ઉપયોગ માટે વર્ગી કરણ કરશે અને તે પ્રમાણે તેનું વેચાણ કરશે. જેમકે, વેપાર, સેવા, કાર્યાલય, ગૃહ ઉદ્યોગ, શાળા, કોલેજ, રહેણાંક વિગેરે
વેચાણ લેનાર તેની માગણી અનુસાર એક કરતા વધુ કોલાઓ ખરીદી શકશે. પોતાના કોલાઓમાં માલિક વિભાગો કરી શકશે. પણ તોડફોડ કરી શકશે નહીં.
જો આ કોલાઓ પ્રજાની સંપત્તિના વિનિયમયમાં થયા હશે એટલે કે જેણે જેટલી જમીન શાસનને પરત કરી હશે તેના કરતાં અઢી ગણા વિસ્તારની સીમા જેટલા કોલા-વિસ્તાર આપવામાં આવશે. આમાં ૨૦ ટકા ની બાંધછોડ કરી શકાશે.
જેઓએ જમીન વગરનું મકાન શાસનને આપ્યું હશે તેને તેના માલિકીના વિસ્તારના દોઢ ગણા જેટલા રહેણાકના કોલાવિસ્તાર આપવામાં આવશે. તેમાં પણ ૨૦ ટકાની બાંધછોડ કરી શકાશે.
આ કોલાઓ તેણે જે તે વ્યવસય માટે લીધા હોય તે વ્યવસાય જ કરી શકશે.
કોલાઓની માલિકી અને ભોગવટાના હક્ક, જે તે વ્યક્તિ કે વ્યક્તિ સમૂહ, બીજી વ્યક્તિ કે બીજા વ્યક્તિ સમૂહને વેચી શકશે. પણ તેનું મૂલ્ય સરકારે નિશ્ચિત કર્યું હશે. શાસન તે મિલ્કતનો કબજો લઈ તે વેચાણ કે ભોગવટાના હક્ક લેનારને તે મિલ્કતનું હસ્તાંતરણ કરશે. મિલ્કતના વેચાણના કિસ્સામાં શાસન તે મિલ્કતની ૬ ટકા કિમત પોતાની પાસે રાખશે.
ભોગવટાના હસ્તાંતરણના કિસ્સમાં શાસન, મિલ્કતના વાર્ષિક ભાડાના દશ ટકા દર વર્ષે વસુલ કરશે. આ રકમ શાસન, આગોતરી વસુલ કરશે. મિલ્કતનો માલિક, ભોગવટાના હક્કનું આગામી વર્ષમાટેનું મૂલ્ય દર હિસાબી વર્ષના પ્રારંભે પોતાની મરજી પ્રમાણે નક્કી કરી શકશે.
એટલે કે જો મિલ્કતનો માલિક મિલ્કતના ભોગવટાનું (ભાડાનું) મૂલ્ય ભોગવટાનો હક્ક તારીખ ૧૫-૦૧-૨૦૧૪ ના રોજ આપે છે. તો તે તેજ સમયે ૦૧-૦૨-૨૦૧૫થી શરુ થતા વર્ષમાટે ભાડું નક્કી કરી જણાવશે. શાસન ભાડાખતનો એક નમૂનારુપ દસ્તાવેજ બનાવશે. તેમાં રહેલાં પ્રાવધાનો દરેક માલિકે અને ભાડવાતે માનવા પડશે. આ ઉપરાંતના પ્રાવધાનો માલિક ઇચ્છે તો ઉમેરી શકશે.
અનિવાર્યપણે વેબ સાઈટ
દરેક ધંધાદારી કે કારીગર જાહેર સેવા કરનારી વ્યક્તિએ સરકાર દ્વારા સૂચિત પ્રાવધાનો વાળી વેબ સાઈટ શાસનને આપવી પડશે. શાસન, તેને તે સંકુલની વેબસાઈટમાં એક લીંક તરીકે ગોઠ્વશે. આ વેબ પેજ ઉપર મિલ્કતની વિગત, ધંધાની વિગત, મિલ્કતનો માલિક, ભોગવનાર, પોસ્ટલ એડ્રેસ, સંપર્ક ઈમેલ એડ્રેસ વિગેરે વિગતો દર્શાવવી પડશે. આમાં થનારા ફેરફાર માટે મિલ્કત ના ભોગવાનારે ૧૫ દિવસ પહેલાં નોટીસ આપવી પડશે.
કૌટૂંબિક હસ્તાંતરણના કિસ્સાઓમાં, શાસન, કશી વસુલી કરશે નહીં. વસિયતનામામાં જેનું નામ લખાયેલું હશે કે નોમીનેશન જેના નામે હશે તેને થતા હસ્તાંતરણમાં શાસન, કશી વસુલી કરશે નહીં. મિલ્કતને ગીરો રાખી શકાશે પણ તે માટેની નોંધણી શાસનમાં કરાવવી પડશે.
રહેણાંકના મકાનો કેવા હોવા જોઈએ તે વિષે વિગતો તપાસીએ.
(ક્રમશઃ)
શિરીષ મોહનલાલ દવે
ટેગ્ઝઃ ગ્રામ્ય, શહેર, જમીન, ખેતર, મકાન, સંકુલ, કોલો, મિલ્કત, માલિક, ભોગવટો, ભાડવાત
Third Eye (ત્રીજી આંખ) 