ઝોંપડપટ્ટીઓ અને દબાણોનું ઓછા ખર્ચે અને વાસ્તવિક નિવારણઃ

નહેરુવીયન કોંગ્રેસ સરકારે, પોતે ગરીબો પ્રત્યે કેવી સંવેદનશીલ છે અને તે ગરીબોને મદદ કરવા કેવી સારી સ્કીમો લાવે છે તે વાત આંકડા દ્વારા બતાવવા અર્થહીન સ્કીમો બનાવે છે. ઈન્દીરા આવાસ યોજના, કે સંપાદન કરેલી જમીનોમં પછાત વર્ગ માટે અમુક ટકા હિસ્સો અનામત રાખવો, મનરેગા, વિગેરે પૈસા અને જમીનના વ્યયના ઉત્તમ ઉદાહરણો છે.

જમીનસંપાદનઃ

જમીન સંપાદન કરતી વખતે જે જમીના હિસ્સાઓ ગરીબો માટે અનામત રાખવામાં આવે છે તે હિસ્સાઓ કેવી રીતે ખમતીધર માણસો કબજે કરી લેછે તેનાથી કંઈ સરકાર માહિતગાર નથી એ વાત સાચી નથી. સરકારને બધી ખબર હોય છે અને સરકારી નોકરો માટે આ એક કમાણીનું સાધન હોય છે. આ કામ માટેના એજન્ટો હોય છે. તેમાં સરકારી કર્મચારીઓ અને રીટાયર્ડ અધિકારીઓ પણ એકબીજાની મીલીભગતમાં સામેલ હોય છે.  આવું જ રાહતોના ખેરાતદ્વારા બંધાયેલા કે બાંધીને રાહત દરે ખેરાત કરેલા મકાનોની દશા થાય છે.

જે ઝુંપડપટ્ટીઓ હોય છે તે ગેરકાયદેસર જ હોય છે અને સરકારી જમીન ઉપર હોય છે. આવી જમીનો ગૌચરની પણ હોય છે.

જમીનના ૧૦૦ બસો વાર ટૂકડા ગરીબોને રાહત દરે ફાળવવા કે જમીન ઉપર રૉ હાઉસ પ્રકારના નાના મકાનો બનાવીને રાહત દરે ખેરાત કરવા એ લાંબે ગાળે અર્થહીન બને છે. આવી જમીનો ગરીબ લોકો વેચી નાખે છે. અને આવા મકાને કાળક્રમે નજીકનું શહેર વિકસે એટલે રાહત દરે મળેલા આ રૉ-હાઉસો પણ આ ગરીબો વેચી નાખે

મકાનો કેવા હોવા જોઇએ?

ગામડાને સુંદર બનાવવા માટે અને જમીનનો વ્યય અટકાવવા માટે ગામડાની અંદર પણ મકાનો સંકુલ (હાઉસીંગ કોંપ્લેક્સ) પ્રકારના હોવા જોઇએ. સરકાર ગરીબોનું ભલું કર્યું છે તે બતાવવા ગામડામાં આવાસ યોજનાઓ હેઠળ મફતમાં કે સબસીડી દ્વારા જે રાહતની ખેરાત કરે છે તે જમીનનો વ્યય છે. આપણા ઘનીષ્ઠ વસ્તી વાળા દેશને આવો જમીનનો વ્યય પોષાય નહીં.

આપણે સમજવું પડશે કે એક માળીયા (જી), કે બે માળીયા (જી+૧), કે ત્રણ કે ચાર માળીયા (જી+૨, જી+૩) પણ જમીનનો વ્યય ગણાશે. વધુ માળવાળા મકાનોની અવગણના કરી શકાશે નહીં. વધુ માળવાળા મકાનો માટે સીમેન્ટ અને લોખંડની જરુર પડશે. જો કે લાકડું (સાગનું), કંઈક અંશે ૪ માળ સુધી સીમેન્ટ અને લોખંડની અવેજીમાં વાપરી શકાય તેથી નાના ગામડાઓ માટે જો આ લાકડું ઉપલબ્ધ કરી શકાતું હોય તો કરવું. પણ એક વાત સમજવા જેવી છે કે લાકડાના મકાનનું આયુષ્ય ટૂંકું હોય છે. અને જો જરુરી લાકડું ટૂંક સમયમાં ઉગાડી શકાતું હોય તો જ આવા લાકડાના મકાનોને સ્વિકારી શકાય.

ગાંધીજીએ એવી વાત કરેલી કે રૂ. ૫૦૦/- માં એક રહેઠાણ પડવું જોઇએ. અને ઘરમાંથી આકાશ દેખાવું જોઇએ. નાના ભૂલકાઓને રમવાની ખુલ્લી જગ્યા હોવી જોઇએ. હવે તેમણે જે વખતે મકાનની કિમત કે જે રૂ. ૫૦૦/- સૂચવેલી તે વખતે ઘી એક રુપીયાનું અઢીશેર મળતું હતું. આજે એટલું ચોક્ખું ઘી કદાચ ૪૦૦ રૂપીયે મળે. એટલે ૫૦૦ ગુણ્યા ૪૦૦ એટલે ૨૦૦૦૦૦ રૂપીયા કિમત થઈ. જો તમે આરસીસીના માળખા જ જો બનાવો તો એક ચોરસવારની કિમત રૂ. ૫૦૦૦/- થાય. જેઓ હાલ તુરત ગરીબ છે તેમને પૃથ્વીની જમીન ઉપર ઘર આપો તો તેમાં જમીનનો વ્યય પણ થાય અને મોંઘું પણ પડે. એટલે ૧૫ ફુટ બાય ૧૫ ફુટ ના ફ્લેટ આપી શકાય. આની અંદર સંડાસ અને રસોડું સામેલ હશે. આ રહેણાકોની રચના વિષે અલગથી વાત કરીશું.

સ્થાનિક સત્તામંડળ મકાનો બનાવીને ભાડે આપશે. મકાનો વહેંચશે કે વેચશે નહીં. તેમજ પેટા ભાડવાત તરીકે આપવા પણ દેશે નહીં.

બધી જમીન આમ તો સરકારી જ ગણાય. સરકાર કાંતો ફાજલ જમીનનો ઉપયોગ કરે છે અથવા જમીન ખરીદીને પ્રાપ્ત કરે છે. આ ખરીદીનો ખર્ચ તે પોતાના બજેટ ફંડમાંથી મેળવે છે.

ઝોંપડ પટ્ટીઓ જો દૂર કરવી હોય તો સરકારે એ જાણવું જોઇએ કે ઝોંપડ પટ્ટીઓમાં કોણ રહે છે.

ઝોંપડપટ્ટીઓમાં મજુરો રહે છે. તેઓ છૂટક મજુરી કરતા હોય છે કે નોકરી કરતા હોય છે. જેઓ નોકરી કરતા હોય છે તેમને અલગ તારવવા પડશે. આવા લોકોનું ભાડું એમ્પ્લોયર કોન્ટ્રાક્ટ્રરો પાસેથી એડ્વાન્સમાં વસુલ કરવામાં આવશે.

રહેણાક કેવું હશે?

એક ચારમાળના બીલ્ડીંગ બ્લોકમાં ૧૫ બાઈ ૧૫ ફુટના ગાળાઓ હશે. સામસામેના બે ગાળા વચ્ચે ૧૫ ફુટ ની પહોળાઈનો જવા આવવાનો રસ્તો હશે.

એક કુટુંબને એક ગાળો ભાડે આપવામાં આવશે.

૧૫x૧૫=૨૨૫ ચો.ફુટ = ૨૫ ચો.વાર વત્તા ૫૦ ટકા કોમન સ્પેસ=૧૨.૫. એટલે કે ૩૭.૫ વત્તા  ૨.૫ દાદરો = ૪૦ ચોરસવાર થયું.

૨૭.૫ચો.વાર ફ્લેટ જેમાં ૨.૫ દાદરાનો હિસ્સો સામેલ છે. તેમાં ૨.૫ ચો.વાર. પાર્કીંગના ઉમેરો તો એક ગાળાનો ખર્ચ એક કુટુંબ માટે રૂ. ૩૦x6000=180000. આ ખર્ચ, ગાંધીજીએ આપેલીની સીમા પ્રમાણે થાયો કહેવાય. આમાં આપણે જમીનની કિમત ગણી નથી. જો કે આમાં પેસેજ નો વિસ્તાર ઉમેર્યો નથી. તે સરકાર જાળવણી ખર્ચમાં ગણશે. આમ તો વાસ્તવિક ખર્ચ ૨૪૨૫૦૦ થાય છે. પણ સામાન્ય વપરાશનું બાંધકામ કે જગ્યા છે તે સરકારની ગણાશે.

સરકારે કોઈને કશું ફોગટમાં આપવાનું નથી. એટલે કે ભાડું લેવાનું છે.

ભાડાની ગણત્રીઃ

ભાડાની ગણત્રી બે રીતે થઈ શકે મકાનની કિમતના સોમા ભાગનું દર મહિને ભાડું. એટલે કે ૧૮૦૦ રૂપીયા ભાડું. આ ભાડું પોષાય ખરું? ૨૦ ટકા હાઉસરેન્ટ ઓછું કરો. એટલે કે ૧૮૦૦-૩૬૦=૧૪૪૦ રૂપીયા માસિક ભાડું થયું. આ ભાડું પોષણક્ષમ છે. અને જેઓ બેકાર નથી તેઓ આપી જ શકે. જાળવણી ખર્ચ અલગથી વસુલ કરવામાં આવશે. આ હાઉસરેન્ટ ની કપાત જેમને હાઉસરેન્ટ મળતું નથી તેમને જ અપાય.

ભાડા વસુલીની રીત અને જાળવણીઃ

વર્ક ઓર્ડર પર મજુરોને ભાડે આપો. પણ ભાડું એમ્પ્લોયર પાસેથી વસુલ કરવાનું રહેશે. મજુર કાયદાની જોગવાઈઓમાં બીજી સામાન્ય જોગવાઈઓ ઉપરાંત ઘણી જોગવાઈઓ હોય છે.

જે કોન્ટ્રાક્ટરો મજુરો રાખે છે તેમણે મજુરકાયદા પ્રમાણે રહેઠાણની જગ્યા આપવાની હોય છે અને તેમાં સંડાસ પાણી અને વિજળીની સગવડ આપવાની હોય છે.

દરેક કામ વર્કઓર્ડર પ્રમાણે થાય છે.

એટલે વર્ક ઓર્ડરના અધારે અને પ્રમાણે લેબર ઓફીસર લેબર-લાઈસન્સ કાઢી આપે છે.

હાલમાં લેબર કમીશ્નરનો સ્ટાફ ડાબા હાથના પૈસા લઈ લેબર લાઈસન્સ કાઢી આપે છે. અને સાઈટ વીઝીટમાં ફાલતુ નોટીસ આપી પૈસા ઉઘરાવી ઘરભેગા કે ઓફીસ ભેગા થઈ જાય છે.

પણ જો કોન્ટ્રાક્ટરને આ રહેણાકો રાખવાની ફરજ પાડવામાં આવે એટલે કે જો કોઈ રસ્તા ઉપર, ફૂટપાથ ઉપર કે જાહેર જનતાની જગ્યાનો રહેણાક તરીકે ઉપયોગ કરે તો તેની દબાણ કર્તા તરીકે ધરપકડ કરવી પડશે અને જે તે કોન્ટ્રાક્ટર ને પેનલ્ટી લગાડી ને બ્લેક લીસ્ટ કરવો અને તેનું લાયસન્સ રદ કરવું જોઇએ. કોન્ટ્રાક્ટર પાસેથી એડ્વાન્સમાં ભાડું વસુલ કરવામાં આવશે. જેની રોજગારી/નોકરી કાયમી હશે તેનું ભાડું તેમના પગારમાંથી કાપી લેવામાં આવશે. પણ કોન્ટ્રાક્ટર આ ભાડું એમ્પ્લોયર એડ્વાન્સમાં ભરશે.

આ માટે એક સીસ્ટમ અમલમાં મુકી શકાય.

જેઓ પાર્ટટાઈમ કામ કરે છે તેનું રજીસ્ટ્રેશન એમ્પ્લોયમેન્ટ એજન્સી લેબર કમીશ્નરની ઓફીસમાં કરાવે અને તે પૈસા ભરે. પાર્ટ ટાઈમ એમ્પ્લોયરો રોજીના પૈસા એમ્પ્લોયમેન્ટ એજન્સીને ભરશે. જો આ કામ એમ્લ્પોયમેન્ટ એજન્સીને ન સોંપવું હોય તો સરકાર પોતે પણ આવું એક ખાતું દરેક ગામમાં કે વૉર્ડમાં ચલાવે અને  પાર્ટ ટાઈમ એમ્પ્લોયરો રોજીના પૈસા સરકારી ખાતામાં જમા કરે અને આ ખાતું રોજીનો હિસ્સો ભાડા તરીકે ભરે.

જો મજુર છૂટો થાય કે તેને છૂટો કરવામાં આવે તો અને તે બેકાર થાય તો તેને ટ્રાન્ઝીટ કેમ્પમાં ફક્ત સુવાની સગવડ આપવામાં આવે અને તેની પાસેથી રૂ. ૧૦ વસુલ કરવામાં આવે. તેને સરકાર પરચુરણ કામ આપે. જેમ જેલના કેદીઓ પાસેથી કામ કરાવવામાં આવે છે તેમ તેમની પાસેથી કામ કરાવવામાં આવશે.

જો તે વ્યક્તિ આ કામ નહીં કરવા માગતી હોય તો તે પોતાની બચતમાંથી એડ્વાન્સમાં ઓછામાં ઓછું એક માસનું ભાડું એડ્વાન્સમાં જમા રાખવું પડશે. નહીં તો સરકાર કે સ્થાનિક મંડળ તેને ખાલી કરવાની કાર્યવાહી ચાલુ કરી દેશે.

જેઓને પોતાનું રહેણાક ખરીદવું છે તેઓ કોઈ આ બાંધકામો ખરીદી શકશે નહીં. તેને માટે હાઉસીંગબોર્ડ જુદી ભાડા ખરીદ પદ્ધતિવળી સ્કીમો બનાવશે અને તેમાં જમીનની કિમત ઉમેરવામાં આવશે અને જે હાઉસરેન્ટ ૨૦ટકા બાકાત મળતું હતું તે ઉમેરવામાં આવશે.

ભાડાની માસિક દરની રકમ કેવી રીતે નક્કી કરવી?

 જો મજુરનો રોજ રૂ.૧૦૦ હોય તો માસિક ૩૦૦૦ રૂપીયા આવક થઈ. જો પતિ પત્ની બે જણા કમાતા હોય તો રૂ. ૬૦૦૦ માસિક આવક થઈ. તો  આ ભાડું આવકના ૨૪ ટકા થયું.

હવે જો જમીનની કિમત ગણીએ તો મકાનની બહારની જમીન પણ ગણવી પડે. તેને આટલી જ ગણો. શહેરમાં જમીનનો ભાવ ઘણો જ હોય છે. ગામડામાં ઓછો હોય છે. વળી તે બદલાતો પણ હોય છે. તેથી તેને અનુલક્ષીને ભાડું નક્કી કરવું વાસ્તવિક બનશે નહીં.

જે ભાડું, મકાનના બાંધકામના ખર્ચના આધારે હોય છે અને તે એક વખત થઈ ગયું તેથી તે બાંધકામના ખર્ચ ને અનુલક્ષીને જ સરકારને પોષાય તેવું ભાડું મળવું જોઇએ. જાળવણી ખર્ચ બદલાતો રહેશે. દા.ત. ભાડાના ૫ ટકા જાળવણી ખર્ચ અને ૫ ટકા વહીવટી ખર્ચ એટલે ૧૪૪૦ + ૧૪૪ = ૧૫૮૪ થાય. જેમાં ૧૪૪ છે તે મોંઘવારીના આંકડા સાથે સાંકળવામાં આવશે. 

જાળવણી અને વ્યવસ્થા માટે જવાબદાર એક બીલ્ડીંગ બ્લોક દીઠ એક પોલીસ કર્મચારી રાખવામાં આવશે. આ પોલીસ કર્મચારી ત્યાં જ એક ગાળામાં રહેશે.

પોલીસ કર્મચારીને રાખવાનું કારણ એ છે કે લોકોને ડાઈરેક્ટ પોલીસ એક્સનનો ભય રહે.

જો કોઈ ભાડું ભરવામાં ચૂક કરે તો?

સરકારે ઓછામાં ઓછા એક માસનું ભાડું અગાઉથી લેવાનું હોવાથી જેવું એકમાસ બાકી રહે અને ભાડવાત ભાડા-ચૂકમાં આવે કે તરત તેને નોટીસ જાય કે ફલાણી તારીખે તેના રહેણાંકનો કબજો લઈ લેવામાં આવશે. આ નોટિસ પોલીસ જ આપશે કારણે તેની ડ્યુટી જ આ છે અને તે ત્યાં જ ડ્યુટી કરતો હોવાથી અને રહેતો હોવાથી તેને તત્કાળ નોટીસ બજવી શકશે.

જે ભાડવાત ચૂક કરે છે તેનું શું કરવુ?

આવા ભાડવાતને આશ્રયહીન અને આવકહીન ગણી ટ્રાન્ઝીટ હંગામી રહેણાંકમાં સીફ્ટ કરવો જ્યાં તેને ફક્ત સુવાની જગ્યા હશે અને સ્ત્રી પુરુષ અલગ અલગ રાખવામાં આવશે. આ ટ્રાન્ઝીટ રહેઠાણમાં પણ રૂ.૧૦ રોજના લેવામાં આવશે. જેલના કેદીઓની જેમ તેની પાસે કામ કરાવી પૈસા વસુલ કરવામાં આવશે.

જોકે આ બાબતમાં રાજ્યની સરકારે અને સ્થાનિક સ્વરાજ ની સંસ્થાએ કટીબદ્ધ થવું જોઇએ. કોન્ટ્રાક્ટરે કે એમ્પ્લોયરે ઓળખકાર્ડ ફરજીયાત આપવા પડે. જો કે મજુર કાયદાઓમાં આ જોગવાઈઓ છે જ. પણ લેબર કમીશ્નર, વર્ક ઓર્ડર આપનાર અધિકારી અને કોન્ટ્રાક્ટરોની મીલી ભગતમાં બધું લોલં લોલ ચાલવા દેવામાં આવે છે.

એક વિસ્તાર પૂર્વકના ફાળવણીના, ભોગવટાના,  નીગરાનીના, નોધણીના (રેકૉર્ડઝના), જાળવણીના અને નીરીક્ષણના બાય-લોઝ બનાવવા જોઇએ.

એક બીલ્ડીંગ બ્લોક માં ૧૪૨ કુટુંબોને એક એક ૧૫ ફુટ બાય ૧૫ ફુટનો ગાળા ફાળવી શકાય

માસિક આવક રૂ. ૨૨૪૯૨૮ થાય જેમાં ૨૦૪૪૮ સામેલ છે.

સુવાના ૨૯૬ સીમેન્ટની પથારીઓ છે. જેની રોજની આવક રૂ. ૨૯૬૦ થાય. એક માસની આવક રૂ. ૮૮૮૦૦ થાય.

જો તેઓ ભાડા ભરવામાં ચૂક કરે તો તેમને હંગામી સુવાની જગામાં ખસેડી શકાય.

એક બ્લોક દીઠ આઠ પોલીસ કર્મીઓને નોકરી મળશે. બે સફાઈ કામદારોને રોજી મળશે. સરકારને નહીં નફો નહીં નુકશાનનો ધંધો થશે.

જો વધુ આવક કરવી હશે તો બેઝમેન્ટમાં ૩૦૦ લારી, ગલ્લા અને પાથરણા વાળાને ભાડે જગાની ફાળવણી કરી શકાશે.

શિરીષ મોહનલાલ દવે

ટેગ્ઝઃ રહેણાંક, સંકુલ, હંગામી, સુવાની જગ્યા, પોલીસ, ગાળા, બાય લૉ, ભાડવાત, સ્થાનિક સ્વરાજ, સંસ્થા, હાઉસીંગ બૉર્ડ, સરકાર

Read Full Post »